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2018-10-17 23:37 来源:中原网

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  只是,这场转型谈何容易,后监管时代,现金贷的危与机并存,而风控成为首要考验。据团贷网的运营报告显示,2017年平台撮合融资1319935笔,相比2016年的618833笔,增长了113%;撮合融资额为亿元,相比2016年的亿元,增长%。

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公司现金较为充裕,投资银行理财主要是为了更好地提升资金使用效率,做到资产的保值增值。

  除了知识产权调查外,1991年10月还对中国发起了市场准入的301调查,为期12个月,主要针对中国对美国商品进入中国市场设置不公平壁垒问题,在1992年谈判达成协议。

  对于降低净值标杠杆问题,5倍以上高杠杆人数已大幅降低,5倍以上的杠杆将是红岭创投2018年上半年的降杠杆重点;目前净值标整体风险可控,随着不良资产的回收,净值标整体规模会大幅度降低;另外,红岭创投近期将试行资产包转让,让流动性充分的客户承接资产,化解高杠杆用户的流动性难题,降低净值标的整体杠杆率,最大限度满足监管要求。其三,出海。

  为什么这么说?作为一种限制人身自由的措施,为规范使用和防止滥用,《监察法》对留置作了一系列规定:同时,《监察法》还对保障被留置人员的合法权益作出了规定一是在总则中关于监察工作要坚持的原则中规定保障当事人的合法权益;二是规定监察机关发现采取留置措施不当的,应当及时解除;三是采取留置措施后,除有碍调查的,应当在二十四小时以内,通知被留置人所在单位和家属;四是保障被留置人员的饮食、休息和安全,提供医疗服务。

  这次大萧条的影响会通过许多不同方式展现出来,其严重程度要甚于之前。而去年其在新天然气、帝王洁具等A股上市公司的持股也被减持。

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  过去的历届美国总统都曾考虑过将中国列为汇率操纵国,但他们最终没有采取行动。

  在这种背景下,相比于融资和模式,你更需要对中国产业格局有整体的理解和认知、更需要进入一个正确的产业赛道、更需要占据有利的产业位置,否则很可能会备受阻碍。三.净值标降低杠杆问题经过平台多次风险宣传教育,投资者目前普遍比较理性,5倍以上高杠杆人数已经大幅降低,5倍以上的杠杆将是今年上半年的降杠杆重点;公司内部评估,目前净值标整体风险可控,随着不良资产的回收,净值标整体规模也会大幅度降低;另外近期将试行资产包转让,让流动性充分的客户承接资产,化解高杠杆用户的流动性难题,降低净值标的整体杠杆率,最大限度满足监管要求。

  

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房企“年中考”:降增速、缓拿地、高负债

经济观察报2018-10-17 09:55
信托公司研究员袁吉伟对券商中国记者表示,银行设立子公司后,银行理财自身通道问题会解决,自营业务通道在严监管下会逐步降低。

??“任何生意、任何企业都有它的压力。”8月21日,万科新晋总裁祝九胜首次坐镇2018年中期业绩会,“压力”一词是他的开场白。

??说出这句话的背景是,7月31日,中共中央政治局召开会议,要求下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。

??8月是房企“中考”集中放榜的时节,不止祝九胜,伴随着楼市调控进入深水区,长效机制渐行渐近,金融去杠杆的推进让市场资金面收紧,在多场中期业绩会上,“压力”成为房企管理层口中的常用词。

??规模增幅降速  

??尽管上半年大部分上市房企都录得不错的业绩表现,但纵向对比来看,增速放缓的影像,正投射到多家上市房企身上。

??房企TOP3中,上半年,万科实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%,增幅与去年同期的45.8%相比,大大降低。碧桂园实现合同销售约4124.9亿元,同比增长42.8%,这个增幅也远低于去年的131%。恒大累计合约销售金额为3041.8亿元,同比增长24.6%,增幅同样大幅低于上年同期的72.2%。

??TOP3之外,绿地上半年的销售金额同比增长22%,中海的同比增幅只有18.5%,龙湖仅同比增长了4.8%。这些销售增幅,相比2017年上半年,均出现不同程度的下降。

??不仅是销售增幅,万科、绿地等龙头房企的利润增速也出现滞涨态势。按照已经发布的中报,万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%至91.2亿元,但净利率却同比下降1.85%至8.61%。

??绿地同期归母净利润61亿元,同比增长30%,但净利率却只有3.8%,几乎与去年同期持平。

??尽管规模增长正在继续,但房企普遍意识到,单纯依靠销售规模扩张来获得增长的路径已经走不通。万科2017年中期业绩会上,郁亮曾经说过,这个市场有黄金时代、白银时代,未来还可能会出现青铜时代、黑铁时代。城市化已经进入一二三四线城市划分非常模糊的第二发展阶段,为城市化提供主要服务的开发商们自然也跟着发生变化,从投资策略开始发生变化。

??彼时,郁亮用“没有成功的企业,只有时代的企业”这句话,委婉表达了万科的危机意识。

??向来追求高周转的碧桂园专门提到“提质控速”的目标,碧桂园总裁及执行董事莫斌解释,提质控速是保证碧桂园有质量的发展,宁可发展得慢一点,也要发展得稳一点。

??恒大从今年年初开始启动“新恒大”战略,将此前“规模型”的发展模式转为“规模+效益型”。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧称,公司在实现5000亿之后,未来将保持10%-20%的增长目标,确保公司管理和效益都实现有质量地增长。

??从对未来的规划来看,龙头房企不约而同选择了“降速”这一路径。

??投资趋于谨慎

??“降速”源于房企对后市的判断趋于保守,其中持续一年多的限贷、限价、限售等调控政策不断深化是影响判断的主要因素。

??万科、中海、恒大等龙头房企的多位管理层提到这个问题,观点基本一致,“坚决遏制房价上涨”的表述不同以往,表明了政府调控管理房地产市场的决心非常大。短期内市场观望情绪会加重,最近这一两个月已经有所显现;从中长期来看,长效机制建立对房地产市场健康平稳发展是有好处的。

??国家统计局数据显示,2018年1-6月,全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,同比增长3.2%;销售金额为 5.66万亿元,同比增长14.8%,这两个增速较2017年同期分别下降10.3和3.1个百分点。

??上半年全国住宅新开工面积约7.06亿平方米,同比增长15%,增速与2017年同期基本持平。

??万科中报指出,其长期重点观察的14个城市,上半年商品住宅批准预售面积同比下降8%,商品住宅成交面积同比下降20.4%。

??同策研究院院长助理张宏伟告诉经济观察报,上半年由于市场进入调整和下行态势,房地产销售开始出现变化。今年下半年至明年上半年,市场应该还会处于持续下行的状态,销售增速应该会继续下降。

??龙头房企在“降速”上的第一个动作,是投资趋于谨慎,这从上半年多家房企的拿地策略可以反映出来。

??中海在今年上半年累计新增土地总楼面面积789万平方米(实际权益为664万平方米),地价总权益支出459.5亿港元。按照今年年初中海定下的1350亿港元土地目标来计算,仅完成34%。

??中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国多次表示要“高度审慎谨慎”,他说,宁可错失一些机会,也不想投错几块地。接下来还是会聚焦一二线城市,包括一些特别有活力、人口的确有增长、产业的确在成长的新兴城市,围绕传统的一二线作为主战场。

??恒大2016年年度业绩发布会上,夏海钧还公开表示,恒大的成长性在于其拥有充分的土地储备。但今年中期业绩会,恒大已经提出“未来土地储备会维持在3亿平方米左右的区间,每年大约下降5%”的目标。

??夏海钧说,恒大接下来的土储要覆盖中国的一线城市、二线城市,以及经济发达的三线城市,但不打算去四线城市。

??莫斌也给出碧桂园放缓发展速度的一个方向,就是投资上有策略地调整,会更加精准。“每一块土地更加慎重(对待),怎样才能做一个成一个,我们按照这一目标实施,并聚焦于现有项目的运营,聚焦现有和土地储备进行调整。”

??中原地产研究中心的统计数据显示,今年1-7月,全国土地流拍合计796宗。其中一线城市即使是成交的土地,也基本底价或逼近底价,成交价格普遍低于两年前。

??净负债率上升

??投资趋于谨慎的背后显现出,房地产市场融资环境正在持续收紧。万科在半年报中提到,央行数据显示,截至2018年6月末,人民币房地产贷款余额同比增长20.4%,增速比上年末回落0.5个百分点。上半年房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比重比2017年低1.9个百分点。

??从净负债率来看,上半年龙头房企的净负债率均处于较高水平,且呈现上涨趋势。上半年万科持有货币资金1595.5亿元,净负债率为32.7%。这些持有的货币资金少于2017年底的1741.2亿元,净负债率相比去年底的8.8%更是大幅上涨。

??截至半年报发布,万科先后完成五期超短期融资券发行,票面利率区间为3.25%-4.6%,位于同期发债利率低位。

??碧桂园上半年净负债率59%,同样高于2017年底的56.9%。龙湖同期的净负债率为54.6%,去年底这一指标则为47.7%。

??恒大上半年的净负债率为127.3%,夏海钧谈到未来转变的主要核心就是降负债,“恒大2016年定下的目标是在2018年要把净负债率降到140%,在2019年中期把净负债率降到100%,直到2020年将净负债率降到70%。”

??与此同时,恒大坚持“现金为王”的策略,截至6月30日,恒大销售回款2475亿元,现金余额为2579亿元。

??此前,阳光城集团执行副总裁吴建斌曾说过,2016、2017年两年的房地产市场表现得非常好,很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标,导致投资额的剧增,应收款也在剧增。但是2018年因为各种原因、各种政策的调控,导致当前很多房企借贷比例居高不下。

??他在接受经济观察报采访时表示,今年,其他非标融资变得不好审批,而银行由于表内资金规模紧张,往往优先提供给总行合作名单内的房企,排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金,即便有,利率也非常高,大部分超过了基准上浮50%的利率。

??吴建斌建议,房企还是要重新回归到重视现金流管理上,未来半年以内,起码要把现金流作为重要的工作来抓。

??夏海钧给出恒大降负债的几种方式,第一是引入三轮战略投资者;第二是偿还了高额永续债;第三是通过土地的适当减幅加快负债的转型;第四,实现盈利大幅提高。

??佳兆业财务部总经理吴建新也在业绩会现场称,今年佳兆业董事局一直要求将降负债、去杠杆作为重要的财务工作之一。他说,围绕资金周转,佳兆业会做几个工作:第一,加快沉淀资产以及大宗资产的销售;第二,加大回款力度;第三,在保证质量的同时,加快整个工程建设速度以及存货去化速度。

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